近年来，市直属房产管理处作为市级行政事业性房产的管理者、为中小微企业健康良好发展提供便利的服务者，可以清晰地感知到市场租赁形势的变化。当前，传统管理模式已无法放大资产使用效应，管理理念及租赁手段都亟待推陈出新，为这个传统行业开辟发展新领域，塑造发展新动能。

一、问题与挑战

我市市级行政事业性房产租赁总体规范有序，但因历史变革、市场波动等原因，在权属资产、配置使用、维修改造、处置利用、监督检查等方面还面临诸多挑战，最突出的有两个方面：

一是租赁形势总体不佳。根据全国经济数据，狭义货币M1（流通中的现金+支票存款之和）4月同比下降1.4%、5月同比下降4.2%；M1是反映着社会经济中的现实购买力，它的下降意味着社会消费不足。折射到房产租赁市场，就是即使为其降租，仍有大量商家在关门或者收缩经营规模。

二是持有管理成本较高。市级行政事业性房产量大、类型多、承租方杂、历史跨度长，部分房产尤其是老旧公房建成至今在20年以上，安全隐患整治、日常维护成本较高。同时，还存在多元化投资、涉税涉费、法律纠纷等诸多问题，问题解决主要借助司法诉讼途径，路径单一，周期较长。

二、思考与建议

市直属房产管理处从事房产租赁管理40余年，在新形势下如何渡过难关，在新机遇前如何乘势而上，是当前面临的重要课题，从“科技是第一生产力，人才是第一资源，创新是第一动力”角度出发，对此有以下几点思考：

一是做好“老树新枝”的文章，加快提升传统行业。在短期内，设置科学合理的租金价格，提供优质暖心的服务依然是吸引承租户、提高出租率的有效途径。为充分吸引优质客户、发挥闲置资产社会效益，经过市直属房产管理处近年来的实践证明，动态调整租金、线上推介、“绿色通道”、市场调研等工作对留住老承租户、吸引新承租户有一定积极作用，需继续传承。

从中期来看，整合改造现有房产资源，在有限的成本下使房产符合社会发展的需要是主要目标。根据相关数据，2024年第一季度国内生产总值（GDP）296299亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，比2023年四季度环比增长1.6%；5月份，规模以上高技术制造业增加值同比增长10.0%，快于全部规模以上工业4.4个百分点。以上数据表明，我国经济总产值仍在上升，并且在进行工业升级，折射到消费市场，就会产生新型经营模式。受电商冲击及消费习惯变化等因素影响，传统的商品流通、赚取地区差价的经营模式将会逐步淘汰，而满足市场需求、具有特色技术企业和商店会得以发展。因此，商店就需要一定加工生产功能，为迎合主流市场，必须整合和改造房产资源，逐步优化市级行政事业性房产的总体布局和功能，引导和鼓励国有资产资源优先供给保障“经济发展、安全稳定、人民幸福”三件大事。

二是做好“插柳成荫”的文章，积极推动模式革新。就长期来看，现代建筑物已从传统粗放式建造和管理，向绿色节能、工业化建造和装配、全生命周期智慧化管理模式过渡，随着建筑行业技术的革新，降低建筑成本已成为房地产市场的新发展趋势。

湖南长沙，一栋公寓不到29个小时就完工了，刷新了人们对建筑速度的认知，这栋楼并没有采用传统的钢筋混凝土建造方式，而是全面使用了模块化建造技术，其快速建设速度、稳定性、节能性以及相对较低的价格，为房地产市场带来了新的曙光。

作为手中掌握大量房产资源及承租户需求的行政事业性房产管理者，在房屋修建职能上不应仅局限于简单的主体结构、漏水等维修，也不能仅仅满足于收取房屋租金，而是要逐步将现代工业技术引入房屋修缮中，提升房屋潜力和价值，将单位长期管理房产的经验与现代人工智能技术相结合，建立房产管理、房产改造、市场需求分析等数据大模型，凭借技术输出，通过房产大模型的推广、维护、升级而获取经济收益，实现从重资产、轻技术向轻资产、重技术的新型经营模式转型。

三是做好“育种蹲苗”的文章，大力培育专业人才。实现高质量发展，离不开高技能人才的坚实支撑。推动传统单位转型为科技单位，在与现代人工智能技术相结合过程中，必定会出现分歧与障碍，需要干部职工的“灵光乍现”。因此，提升职工的主人翁精神，使其不断涌现金点子、突破旧藩篱是单位顺利转型的根本。

具体而言，首先必须着力提升管理人员的专业知识能力和宏观判断能力。房产权属可以分解成占有权、使用权、收益权以及处分权4种权益，有限制的房产对其收益和价值是有重大影响的，在房产纠纷中尤其明显，因此一线管理人员必须具有较强的专业知识能力以应对不断涌现的房产纠纷。此外，社会经济发展是具有一定客观规律的，每个新的技术和行业出现一般都会经历成长、成熟、衰退过程，如何预判潜在客户、退租客户、市场经济发展趋势、法律政治风险等，是一线管理人员必须具备的基本素养。对此，就要不断完善“揭榜挂帅”“赛马”制度，建章立制，鼓励激励高技能人才参与管理决策、技术革新和技术攻关项目。

当下行政事业性管理体制改革正处于逆流而上的艰难时期，面向新时代新征程新任务，我们要坚持以实体经济为根基，以科技创新为核心，以行业升级为方向，促进精准供给和优质供给，更好地满足和创造新需求，为有效保护和利用行政事业性资产探索新途径。

（市直属房产管理处  朱宽军）