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福州、厦门国有房产(经营性)管理情况
发布日期:2018-06-14 浏览数: 字号:〖

一、目前国有房产管理中普遍存在的问题

目前对于国有房产的管理,主要问题表现在以下几个方面:

1、基础管理不到位。一方面,部分单位的国有房产,由于种种原因,未申领土地证和房产证,或房产证、土地证被他人冒领,即使有权证,但房产的具体位置不明晰,界限不明确。因此,实际管理房产与账面价值不符,带来了管理上的一系列问题;另一方面档案资料缺失。房产管理中会产生一系列档案资料,如购房合同、房屋权证、房屋图纸、租赁协议、维修资料等,有些管理单位由于管理中的疏忽,很多房产资料不全、记载不明,造成后续管理的难题。

2、租赁管理不规范。一是国有房产多数采用租赁管理方式,但由于绝大多数产权单位并非房产管理的专业机构,因此存在一些合同文本不规范、合同表述漏洞百出,甚至房产出租出借不签订租赁合同的现象,埋下很大的管理隐患;二是科学合理地制定租金价格是国有房产租赁管理的核心,但部分管理单位的租金并未与市场接轨,定租调价毫无市场依据,具有很大的随意性,易造成国有资产流失,严重的甚至产生失职、渎职问题;三是租赁过程中产生的租赁纠纷或问题众多,五花八门,千奇百怪,如擅自转租、邻里纠纷、相邻权纠纷、物业纠纷、承租人失联、人为灾害等等,甚至造成上访、群体性事件等等,而非专业房产管理机构往往对很多问题无从应对或久拖不决。

3、安全管理不重视。国有房产管理的第一要务是确保使用安全。由于房屋来源复杂、结构不一、房龄不同,造成了国有房产安全管理上的难题。而冬季的雨雪冰冻、夏季的高温、梅雨、台风等灾害性天气都对房屋安全带来不同程度的威胁。同时,承租人在租赁过程中如操作或使用不当,也经常产生火灾等问题。因此,一旦管理机构主体责任不到位,极易产生安全责任事故的担责问题。

4、资产管理不得当。部分国有房产长期空关或被无偿使用,造成极大的资源浪费和资产流失;部分房产以远低于市场的价格出租,同样造成国有资产流失。在征收管理过程中,部分国有房产并未按市场价格收回国有房产的货币补偿;在置换管理中,将国有房产以低于市场价出售,均造成了国有资产的流失。

二、福州、厦门开展国有房产管理工作的基本情况

总体而言,福州、厦门两地国有房产管理工作均呈现出 “高”、“大”、“上”三个共同特点。

(一)管理平台高

福州市国有房产主管部门是福州市国有房产管理中心,该中心于2002年从福州市房管局分离出来,现为正处级全额拨款事业单位,直接隶属于福州市政府。厦门市国有房产主管部门是厦门市公房管理中心,成立于2006年,为正处级参公管理事业单位,其上级主管部门是厦门市国土资源与房产管理局(副厅级)。因此,两地国有房产管理机构的行政级别均较高,且所有经费都由当地财政统一拨款。

(二)资产总量大

福州市国有房产管理中心现经管房产面积为150万平方米,户数为20000多户,分布在福州市各中心城区,该中心所管房产包括直管公房、公租房、廉租房、房改腾退房、机关事业单位剩余公有住房、关停并转的国有企事业单位移交的房产等。厦门市公房管理中心经管房产面积为181万平方米,主要分布在厦门岛内(思明区),所管房产包括直管公房、公租房、廉租房、国有企事业单位接收的自管公房、侨房等。由此可以看出,福州、厦门两地经管国有房产总量巨大,且来源众多,除去保障性住房外,两地均将传统的直管公房和机关企事业单位的闲置资产逐步纳入到了公房主管部门进行经营和管理。

(三)上级支持多

2006年,福州市就以市政府文件形式出台了《直管非住宅公房租赁管理办法》。2013年,又以市政府令的形式颁布了《福州市国有房产管理办法》(2013年第56号令),对国有房产的租赁管理、使用管理、修缮管理、接收管理、征收补偿等制定了相应条款。2014年,针对上述《办法》,福州市出台了相关配套实施细则(榕国房函﹝2014﹞118号),对《办法》部分内容给予了补充说明。针对厦门国有房产管理工作,厦门市公房管理中心专门编印了《厦门市直管公房管理业务指导手册》,其中归集的关于厦门国有房产管理的政策法规有近40个之多,包括《厦门市城镇房屋管理条例》《厦门市房屋租赁管理规定》《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》等。从文件的规格、数量以及规定的具体事项上来看,福州和厦门市政府对国有房产管理工作高度重视,都给予了足够的政策和法律支持。

除“高”、“大”、“上”三个共性特点外,福州和厦门两地国有房产管理工作还呈现出各自不同的特点。

(一)福州市

1、管理模式:福州建立了市、区两级国有房产管理模式,除部分国有房产(98年房改以前的公房)交区局进行属地管理外,其余大部分均由福州市政府授权福州市国有房产管理中心进行管理。

2、租金标准:区局国有房产均实行标准租金,由政府统一定价;福州市国有房产管理中心管理的房产大部分实行市场租金,由评估机构进行评估确定租金标准并建立相应的评估机构数据库,从中筛选评估机构制定租金参考价(底价),进行公开招租。另外,管理中心租金收入全额上缴财政。

3、房产移交:针对机关事业单位的闲置房产和关停并转的国有企业单位,福州市已经建立了一套完整的房产移交制度和流程。

4、房屋维修:福州市国有房产维修分为大修和小修两部分,大修公司选聘采用公开招标方式;小修公司由国有房产管理中心负责选聘,维修费用半年或一年一结算。但经市房管局安鉴中心鉴定属于D级的危房,由财政拨款进行加固或翻新;如无法进行维修的,福州市国有房产管理中心将进行先行征收,即提前以货币补偿方式安置国有房产承租户。

5、房屋征收:对于有补偿的直管公房来说,住宅按二八开进行补偿(福州市国有房产管理中心获得征收补偿款的20%,其余归承租人所有),非住宅按五五开进行补偿(福州市国有房产管理中心和承租户各获得征收补偿款的50%)。

6、纠纷处理:如遇房屋纠纷或问题,特别是擅自转租、擅自改变房屋结构或用途、欠租等承租人违约行为时,福州市国有房产管理中心将依法进行起诉和申请法院强制执行。

(二)厦门市

1、管理模式:目前,厦门市国有房产管理采用分区管理模式。2015年,厦门市及下属思明区联合成立“厦门市旧城保护与开发有限公司”,该公司由厦门市公房管理中心负责业务指导和经费拨付等工作,专门负责思明区范围内的国有房产管理、经营与文物保护工作;其余中心城区的国有房产由厦门市公房管理中心直接管理。

2、租金标准:厦门市住宅国有房产同样实行标准租金、政府定价;而非住宅国有房产采用市场租金、公开招租方式进行出租。这其中,厦门市公房管理中心通过公开招标方式选聘评估公司,通过市场比较法等对非住宅国有房产进行市场评估,产生招租底价,之后,非住宅国有房产通过厦门市国资委公开招租平台对外出租。另外,与福州相同,厦门市公房管理中心租金收入全额上缴财政。

3、房产移交:2010年开始,厦门市公房管理中心负责厦门市机关企事业单位自管公房的接收工作,在接收过程中,除少量留作机关单位办公用房外,其余房产均由公房管理中心负责经营管理。

4、房屋维修:厦门市国有房产维修不再区别大小修,而是总体打包并面向社会公开招标维修单位;同时,从2017年开始,厦门市财政每年还将拨专款对国有房产中的危旧房进行集中改造或为承租人购买安置房,力争通过5-10年的时间消除危房。

5、房屋征收:2011年前,厦门市国有房产拆迁采取货币补偿和实物补偿相结合的方式,住宅国有房产拆迁全额补偿承租人,非住宅国有房产拆迁按四六开进行分别补偿(公房管理中心拿40%,承租人拿60%)。2011年后,厦门市政府590号令规定,国有房产征收统一采取实物补偿方式,即公房管理中心购买安置房、通过产权调换对承租人进行安置。

6、纠纷处理:目前,厦门已经形成了一套完备的国有房产管理政策法规体系,涵盖了国有房产租赁、房屋接收、国有房产维修、征收安置、住房制度改革等方面,相关规定及内容细致入微,可操作性极强,因此厦门的国有房产管理很少通过诉讼、仲裁及执行等手段解决纠纷或问题。

三、对两地国有房产管理工作的分析

福州和厦门两地在国有房产管理工作上各具特色,都有较强的代表性,为我们提供了很多有益的启示和借鉴。现对上述两地所采取的具体方式作一简要分析:

1、管理模式:福州市在实行辖市区住宅国有房产属地管理的基础上,将大部分优质的非住宅资产委托国有房产管理中心进行管理。各区局更了解管辖区域内住宅房屋、租赁信息及相关情况,在纠纷处理、矛盾化解方面,住宅国有房产的属地管理更能发挥其优势。同时,非住宅房产的集中管理有利于整合优质资源进行统筹调配。厦门市也采取了这种集中管理模式,因为厦门市的政治、商业、文化中心都集中在思明区,所以在思明区成立旧城保护与开发公司进行集中管理,一方面有利于城区优质资源的整合,另一方面也是出于文物保护的考虑。

2、租金标准:两地的租金标准大同小异,住宅国有房产均采用标准租金、政府定价方式;非住宅国有房产都采用市场化租金,国有房产管理机构选聘评估公司,评估公司产生竞拍底价,房屋通过公开竞拍平台出租。这其中,非住宅的市场化租金和公开招租值得肯定,但选聘评估公司来进行租金定价的方式值得商榷。作为国有房产管理机构,掌握非住宅租赁市场动向,研判租赁市场未来发展本应是分内之职,对于国有房产管理机构的租赁管理、资产运作等工作起着决定性作用。因此,完全将租金定价权交给第三方机构的做法未必可取。

3、房产移交:两地均有建立统一的国有房产管理平台的趋势或实践,相比较而言,福州经验更胜一筹。将机关企事业单位闲置资产或自管国有房产集中统一起来,交给专业的国有房产管理机构进行统一集中管理,更有利于国有资产的保值增值及国有房产的统一调配使用。

4、房屋维修:不论是福州区别大小修、分别选聘施工队伍,还是厦门将大小修打包统一选聘施工队伍,两种方式均可,衡量好坏的标准只有一条,那就是确保房屋使用安全。因此,在加强房屋查修的同时,福州市选择将无法维修的危房列入先行征收范围,厦门市则投入专项基金集中五到十年进行国有房产专项“解危”,两种方式都值得借鉴和探索。

5、房屋征收:两地对国有房产的征收政策相较,显然厦门市新出台的统一实物补偿政策更为合理。让住有所居、商有其地应是国有房产管理的服务宗旨。因此,从这个层面讲,国有房产征收通过货币补偿方式进行,名为“两利”,实为“两害”。名义上看,承租人拿到了房屋补偿的大部分,得到了实惠;而产权人(即国有房产管理机构)拿到了房屋的重置成新价及补偿的小部分,也得到了一定的“安慰”,且避免了与民争利。实际上,国有房产面积普遍偏小,大的几十平,小的仅有几平米,即使承租人得到了国有房产补偿的大部分,也几乎没有可能在同类地段买到同样面积的安置房。而作为产权人,尽管用放弃国有房产大部分补偿的方式博取了“不与民争利”的“虚名”,实则是变相的国有资产流失。而厦门市的统一实物补偿方式则解决了这一矛盾,一方面,国有房产在遇到征收时,国有房产管理机构出资购买安置房,通过产权调换方式安置承租户,确保了住有所居、商有其地;另一方面,补偿全额用于补偿国有房产管理机构,避免了国有资产流失,也使其有了更多资金用于安置承租户,那种往日里一边指责国有房产破旧,一边又不愿意搬离,苦苦支撑、望征收欲穿的怪相再也不会出现了。

6、纠纷处理:在遇到纠纷和矛盾最终无法解决时,两地均采取依法进行起诉和申请法院强制执行的方式。相比较而言,由于厦门形成了一套完备的政策法律体系,涉及内容也相当细致,更多的采用了行政管理而非合同管理的模式,因此厦门的国有房产管理采用诉讼等手段解决问题的案例很少。


(局资产管理处)

 
 
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